文정부 뛰어 넘은 서울 집값…공급 대책으로 잡힐까?

[따져보니] 2026.01.04.
[앵커]
이재명 정부는 출범 첫 해였던 지난해 고강도 규제책을 쏟아냈었죠. 하지만 서울 아파트값 상승률은 8.71%를 기록하며 문재인 정부 때를 뛰어 넘었습니다. 올해는 더 심해진 '공급 절벽'에다 전월세 가격도 오를 거라는 암울한 전망이 나오는데요. 해법은 없는지, 경제부 서영일 기자와 따져보겠습니다. 서 기자, 지난해 서울 집값이 많이 올랐는데, 올해는 어떻게 전망하나요?

[기자]
학계와 민간, 기관 등 부동산 전문가 10명에게 물어봤습니다. 전문가들은 한 목소리로 서울 아파트값은 오를 수밖에 없다고 답했습니다. 10명 중 8명이 최소 5% 오를 것이라고 봤는데요. 지난해 만큼, 그러니까 8%까지 상승할 수 있다는 예측도 있었습니다.

[앵커]
지난해 세 차례 고강도 대책을 내놨는데도 집값은 정반대로 움직였단 말이죠. 왜 이렇게 오르는 걸까요?

[기자]
우선, 서울에 집이 없습니다. 전문가들은 모두 '공급 부족'을 원인으로 지목했는데요. 올해 입주 물량은 약 2만 9000여 가구 (2만9161가구)에 불과한데, 연평균 입주 물량 (4만2611가구)보다 32% 가량이 줄어든 수치입니다. 경기와 인천 등 수도권으로 넓혀봐도 11만 가구 정도 (11만1900가구)로, 20%(전년 13만6860가구, 18.2%) 가까이 줄어들 것으로 예상됩니다. 여기에 정부의 확장 재정과 기준 금리 인하로 시중에 돈이 많이 풀린 것도 집값을 밀어올리는 이유로 꼽힙니다.

[앵커]
'전세 대란'도 예고되고 있죠?

[기자]
전문가들이 올해 주택시장을 두고 공통적으로 우려하는 게 전세가 급등과 '전세의 월세화'입니다. 지난해 10·15대책에서 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶으면서 전세 매물이 줄어든 데다, 전세 자금 대출도 어려워졌기 때문인데요. 서민 주거 불안이 더 심화될 것이라는 겁니다.

양지영 / 신한 프리미어 패스파인더 전문위원
"전세 보증금 마련이 어려워지면서 월세로 밀려나는 그래서 주거비 부담이 커지는 악순환 반복이 나타날 수밖에 없겠죠."

[앵커]
그렇군요. 공급을 크게 늘려야 실마리가 풀릴 것 같은데요.

[기자]
맞습니다. 하지만 정부는 지난해말 공급 대책을 발표하려다 이달 중순 이후로 미뤘습니다. 김윤덕 국토부 장관도 "공급은 단기간에 '짠'하고 만들어낼 수 있는 사안이 아니다"며, "서울 지역의 공급 여건이 특히 아쉽다"고 고심이 깊다는 점을 내비쳤습니다. 서울에 집 지을 땅이 없다는 거죠. 때문에 전문가들은 도심 공급을 늘릴 수 있는 재건축 규제 완화와 용적률 상향 등을 주문하고 있습니다. 하지만 정부나 여당 모두 오히려 집값을 자극할 거란 우려 때문인지 적극적이진 않다는 평가가 나옵니다.

[앵커]
공급 대책이 통하지 않으면 집값을 잡기 위해 결국 '세금 카드'를 꺼낼 수밖에 없다는 얘기도 나오는 것 같아요?

[기자]
우선 다주택자 양도세 중과 유예가 5월에 끝납니다. 여기에 보유세 인상 얘기도 나오죠. 하지만 세금 강화로 일부 매물은 나올 수는 있겠지만, 오히려 똘똘한 한채 현상만 심화시키는 역효과를 불러 올 수 있다는 지적도 나옵니다.

고준석 / 연세대 상남경영원 교수
"오히려 가격 상승을 유발하고 보유세 상승분이 임차인들한테 전가되는 현상들이 나타났거든요.신중하게 의사결정을 해야 될거다."

[앵커]
과거 정부에서도 고강도 부동산 규제를 한 적이 있었잖아요? 그 때 집값이 어떻게 됐었는지 돌아보면 답을 찾을 수 있지 않을까 합니다. 서 기자, 잘 들었습니다.
서영일 기자(012@chosun.com)
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